Assurer une maison détenue à plusieurs en indivision

L'assurance maison en indivision est le contrat d'assurance habitation d'un logement en indivision, détenu par plusieurs propriétaires, souvent des héritiers. Chaque indivisaire peut souscrire seul cette garantie, mesure de conservation au sens du Code civil, et la prime se répartit selon les droits de chacun.

Comment assurer une maison en indivision ?

Une maison en indivision s'assure par un contrat d'assurance multirisque habitation souscrit pour le compte de tous les indivisaires, et non par une juxtaposition de contrats individuels sur les mêmes murs. Deux assurances qui couvrent le même bâtiment contre le même sinistre font doublon : chaque compagnie indemnise alors une fraction du dommage, et les cotisations sont payées deux fois pour rien.

Le plus simple consiste à faire figurer sur les conditions particulières la mention « l'indivision X » ou la liste des copropriétaires indivis, avec un souscripteur désigné qui reçoit les avis d'échéance. Ce souscripteur agit pour tous : en cas de sinistre, l'indemnité correspond à la valeur du bien entier, pas à sa seule quote-part.

Trois points se vérifient avant de signer :

• la qualité déclarée (propriétaire occupant, propriétaire non occupant, logement vacant), qui change la tarification et les garanties utiles ;
• la surface, le nombre de pièces et les dépendances, car une déclaration inexacte réduit l'indemnité au jour du sinistre ;
• les garanties retenues : incendie, dégât des eaux, catastrophes naturelles, vol si la maison est meublée et occupée ;
• les travaux récents (extension, véranda, toiture refaite), à déclarer à l'assurance habitation parce qu'ils modifient la valeur à garantir.

Avant de choisir une assurance, il vaut mieux comparer au moins deux devis sur la même base de déclaration. La meilleure assurance habitation pour un bien indivis n'est pas la moins chère, mais celle qui accepte un souscripteur agissant pour plusieurs propriétaires sans exclusion particulière. Pour obtenir des devis comparables, la démarche se fait sur le site de chaque compagnie, en agence ou par un contact téléphonique, avec le même plan du logement et la même valeur de mobilier déclarée.

Qui doit souscrire l'assurance habitation d'un bien indivis ?

L'assurance habitation d'un bien indivis peut être souscrite par un seul indivisaire, sans l'accord des autres. L'article 815-2 du Code civil autorise tout indivisaire à « prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis », même sans urgence, et assurer un bien immobilier contre l'incendie ou le dégât des eaux entre dans cette catégorie. Personne ne peut donc reprocher à un coïndivisaire d'avoir souscrit pour protéger la maison.

La situation change pour les décisions de gestion plus lourdes. L'article 815-3 exige la majorité des deux tiers des droits indivis pour les actes d'administration, la mise en location et la désignation d'un mandataire général. Changer de formule, ajouter des garanties coûteuses ou confier la gestion du contrat à un seul indivisaire relève plutôt de cette majorité, et les autres doivent en être informés : à défaut, la décision ne leur est pas opposable.

Dans une indivision familiale, l'usage veut que la personne qui habite le logement ou qui gère les factures prenne le contrat à son nom. Cette pratique fonctionne tant que les autres savent que le contrat existe et reçoivent une copie de l'attestation d'assurance habitation. Le danger vient du silence : un coïndivisaire qui résilie sans prévenir laisse le bien sans couverture, et le prochain sinistre se règle entre les héritiers, sur leurs deniers.

Qui paie la prime, et dans quelle proportion ?

La prime d'assurance d'un logement indivis est une charge du bien : l'article 815-10 du Code civil répartit les frais et les revenus de l'indivision entre les indivisaires à proportion de leurs droits. Par exemple, deux frères propriétaires chacun de la moitié paient chacun la moitié du montant de la prime ; un parent qui détient 50 % et deux enfants qui détiennent 25 % chacun suivent la même clé. Un terrain en indivision obéit à la même règle pour la cotisation de sa garantie de propriétaire foncier.

Celui qui avance seul la cotisation ne perd pas son argent. L'article 815-13 lui ouvre le droit d'être remboursé des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers pour la conservation du bien, et la jurisprudence de la Cour de cassation range les primes d'assurance de l'immeuble indivis parmi ces dépenses de conservation. Le remboursement se règle en général au jour du partage, dans les comptes d'indivision, ce qui suppose de garder les échéanciers et les relevés de paiement.

Une autre répartition des frais reste possible. Une convention d'indivision, signée par tous, peut mettre l'assurance à la charge de l'occupant en contrepartie de l'usage du logement, ou fixer une clé différente des droits de propriété. Sans convention écrite, c'est la règle légale qui s'applique, et celui qui vit seul sur place peut en outre devoir une indemnité d'occupation aux autres (article 815-9).

Seule exception à la règle proportionnelle : l'assurance personnelle de l'habitant. Son contrat responsabilité civile vie privée et l'assurance de ses meubles le protègent lui seul, il en supporte donc seul le coût.

Le contrat selon l'usage de la maison

Le contrat d'un bien en indivision dépend d'abord de ce que l'on fait du bien : résidence d'un des indivisaires, maison de famille vide une partie de l'année, logement mis en location ou bien en attente de partage. Le tableau compare les quatre cas courants et l'assurance que chacun appelle.

Dans un immeuble, la règle se durcit : depuis la loi Alur de 2014, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 oblige chaque copropriétaire, occupant ou non, à s'assurer en responsabilité civile. Un appartement en indivision situé en copropriété doit donc toujours être couvert, même vide.

Peut-on louer une maison en indivision, et comment l'assurer ?

Une maison en indivision peut être mise en location si les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits le décident, en application de l'article 815-3 du Code civil (un bail commercial ou rural exige en revanche l'unanimité). Une fois le logement en indivision loué, l'assurance se répartit en deux niveaux.

Le locataire doit souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs : incendie, explosion et dégât des eaux. Le bailleur doit lui demander l'attestation à la remise des clés puis chaque année ; faute d'attestation, il peut souscrire l'assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût, ou mettre en jeu la clause résolutoire du bail.

Si la maison en indivision est destinée à être louée à un tiers, la question de l'assurance devient encore plus concrète. Il ne s'agit plus seulement d'assurer son habitation contre les risques classiques, mais aussi de couvrir les périodes vides entre deux baux et les dommages que l'assurance du locataire ne prend pas en charge.

L'indivision, de son côté, a intérêt à souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Hors copropriété, elle n'est pas obligatoire, mais elle couvre la responsabilité du bailleur envers le locataire et les voisins, les vices de construction et les périodes de vacance. Les indivisaires qui craignent un défaut de paiement regardent aussi la garantie des loyers impayés, dont les conditions d'éligibilité tiennent aux revenus du locataire.

Que devient l'assurance après un décès ou un divorce ?

Succession : le contrat du défunt continue

En cas de succession, l'assurance habitation du défunt ne s'arrête pas d'elle-même : le Code des assurances la transfère aux héritiers, qui deviennent indivisaires du bien. Chacun peut la résilier, et l'assureur aussi, dans les délais prévus, mais tant que personne n'agit, la maison reste couverte. Le premier réflexe d'un héritier consiste à prévenir l'assureur du décès, à indiquer qui reçoit désormais les échéances et à déclarer si le logement reste vide, car l'inoccupation prolongée réduit certaines garanties contre le vol ou le gel.

Les primes payées pendant la succession par l'un des héritiers sont remboursables dans les comptes de partage, comme toute dépense de conservation. Le notaire chargé du règlement demande souvent les justificatifs pour les intégrer à l'actif net. Si les héritiers envisagent la vente, le contrat doit couvrir le bien jusqu'à la signature de l'acte : un incendie survenu la veille ramènerait le patrimoine à partager au montant de l'indemnisation.

Divorce ou séparation : changement de situation à déclarer

Un couple marié sous le régime de la séparation de biens, ou des partenaires de Pacs, détiennent souvent leur maison en indivision. Après un divorce ou une rupture, le contrat d'habitation ne suit pas automatiquement celui des deux qui reste : il faut déclarer ce changement de situation, modifier le nom du souscripteur et, souvent, adapter la formule. Celui qui quitte le domicile souscrit sa propre assurance habitation de locataire ou de propriétaire, mais reste indivisaire et tenu de sa quote-part des frais de conservation de la maison tant que le partage n'est pas signé.

Résilier ou changer d'assurance quand on est plusieurs propriétaires

La résiliation d'une assurance habitation en indivision obéit aux règles ordinaires du Code des assurances : depuis la loi Hamon, le souscripteur peut résilier à tout moment après la première année, sans frais ni motif, et la nouvelle compagnie se charge souvent des formalités. Le droit des assurances ne demande pas l'accord des autres indivisaires. La résiliation d'une assurance habitation se demande par lettre recommandée, depuis l'espace client en ligne ou par le nouvel organisme, comme pour une assurance auto.

Le droit de l'indivision invite pourtant à la prudence. Résilier sans remplacer le contrat expose la maison à un sinistre non couvert, et les autres indivisaires pourraient reprocher au souscripteur une faute de gestion. La bonne pratique tient en trois gestes : prévenir tout le monde par écrit, faire démarrer le nouveau contrat le jour où l'ancien prend fin, et transmettre la nouvelle attestation. Sur un bien loué, la mesure se décide à la majorité des deux tiers, comme les autres actes d'administration. L'obligation d'informer les coïndivisaires vaut également pour un simple changement de formule.

Les indivisaires qui veulent éviter ce genre de désaccord ont un outil : la convention d'indivision, conclue pour une durée de cinq ans au plus ou pour une durée indéterminée, qui désigne un gérant chargé de souscrire, renouveler et résilier le contrat. Le recours d'un indivisaire lésé contre un autre relève, lui, de la protection juridique attachée au contrat habitation, quand elle couvre les litiges entre proches.

Se protéger quand on vit seul dans le bien commun

Le coïndivisaire qui occupe seul le logement commun porte deux responsabilités. Envers les tiers, d'abord : un dégât des eaux parti de sa salle de bains et qui touche le voisin engage sa responsabilité civile personnelle. Envers ses coïndivisaires, ensuite : s'il dégrade le bien par négligence, il leur doit réparation, et l'assurance des murs ne joue pas toujours entre propriétaires d'un même bien.

Il lui faut donc une garantie responsabilité civile qui mentionne qu'il habite les lieux, et vérifier que le contrat ne contient pas d'exclusion pour les dommages causés « aux autres propriétaires du bien ». Le conseil vaut aussi pour la famille qui prête sa résidence de vacances : chaque utilisateur s'assure pour sa villégiature. Les rubriques assurance habitation et loyers impayés du site détaillent les garanties voisines, et le dossier sur la formule de protection juridique Matmut montre ce qu'une mutuelle propose au particulier en cas de conflit.

Assurance d'une maison indivise : les réponses aux cas pratiques

Faut-il l'accord de tous les indivisaires pour assurer le bien ?

Non. La souscription d'une assurance habitation est une mesure de conservation que chaque indivisaire peut prendre seul, en vertu de l'article 815-2 du Code civil.

Un indivisaire peut-il refuser de payer sa part de la prime ?

Il peut ne pas payer sur le moment, mais la dette subsiste : celui qui a avancé la cotisation en obtient le remboursement à proportion des droits de chacun, en général lors du partage (article 815-13).

Le locataire d'une maison indivise doit-il s'assurer ?

Oui. Le locataire doit couvrir au minimum les risques locatifs et remettre l'attestation au bailleur ; l'indivision peut compléter par une assurance propriétaire non occupant.

Qui assure la maison pendant le règlement de la succession ?

Le contrat du défunt se transfère aux héritiers, qui deviennent indivisaires. Il reste en vigueur jusqu'à ce que l'un d'eux ou l'assureur le résilie ; il faut prévenir l'assureur du décès et déclarer une éventuelle inoccupation.